Responsabilità civile L’amministratore del condominio raffigura un ufficio di diritto privato assimilabile al mandato con rappresentanza: con la conseguente applicazione, nei rapporti tra l’amministratore e ciascuno dei condomini, delle disposizioni sul mandato (Cass. SS.UU. n. 9148/08). Ciò vuol dire che, in ragione delle norme dettate in tema di mandato, grava sul mandatario l’obbligo di compiere gli atti giuridici previsti dal contratto con la diligenza del buon padre di famiglia (art. 1710 cod. civ.), con quella diligenza, cioè, che è lecito attendersi da qualunque soggetto di media avvedutezza e accortezza, memore dei propri impegni, cosciente delle relative responsabilità (Cass. n. 19778 del 2003). In sostanza quindi, è sulla scorta di tale criterio, di generale applicazione in tema di adempimento delle obbligazioni (art. 1176 cod. civ.), che deve valutarsi la condotta del mandatario, onde stabilire se egli sia venuto meno alle sue obbligazioni nei confronti del mandante (Cass. ult cit.). A parte il caso in cui l’amministratore sia in grado di dimostrare l’infondatezza delle contestazioni sollevate dal condominio, nel caso di inadempimento, per andare esente da responsabilità è necessario dimostrare che il fatto che gli viene contestato sia del tutto estraneo ad ogni suo obbligo di ordinaria diligenza, nel senso che egli non abbia omesso di sperimentare quei rimedi che, nel caso concreto, e nei limiti segnati dal criterio della diligenza del buon padre di famiglia, avrebbero dovuto apparirgli necessari o utili per rimuovere l’ostacolo all’esecuzione dell’obbligo assunto ex contractu (Cass. ult cit.). Per esempio la legge 05/03/1990 n. 46: “Norme per la sicurezza sugli impianti”, impone che gli impianti degli edifici, tra l’altro, deputati, a civile abitazione, siano costruiti e mantenuti con il rispetto d’alcune prerogative. Il dispregio di questa norma fa scattare alcune sanzioni. Dal quadro sanzionatorio si evidenzia che, destinatari delle sanzioni amministrative e "soggetti direttamente obbligati ad ottemperare a quanto previsto dalla legge stessa" sono il committente e il proprietario (l'art. 10 è tra l'altro intitolato: "Responsabilità del committente e del proprietario"). Così come, l'art. 16 della legge n. 46/1990 indica, quali destinatari delle sanzioni amministrative, il committente e il proprietario. Ancora la Legge 25/01/1994 n. 82, Disciplina delle attività di pulizia, all’articolo 6 testualmente afferma: ” (omissis) a chiunque stipuli contratti per lo svolgimento d’attività di cui alla presente Legge, o in ogni modo si avvalga di tali attività a titolo oneroso con imprese di pulizie non iscritte o cancellate dal registro delle ditte o dell’albo provinciale delle imprese artigiane, o la cui iscrizione sia stata sospesa, si applica la sanzione amministrativa, del pagamento di una somma da €. 516,46 ad €. 25.822,84”.
Responsabilità fiscale Il condominio è soggetto sostituto d'imposta e quindi l'amministratore, per conto del condominio stesso, è tenuto ad effettuare e versare le ritenute di acconto entro il 16 di ogni mese. In caso di mancato o ritardato versamento di tale ritenuta il condominio è soggetto a sanzioni e interessi di mora dettati dal Decreto Legislativo 187/2008. L'amministratore deve inviare le certificazioni sostituto d'imposta a fornitori, lavori autonomi e dipendenti entro il 28 febbraio dell'anno successivo a quello in cui le somme e i valori sono stati. L'amministratore deve inviare annualmente all'Agenzia delle Entrate, con modello 770, le dichiarazioni riguardanti le ritenute effettuate e i relativi versamenti. L'amministratore di condominio che risulta in carica al 31 dicembre deve comunicare all'Anagrafe tributaria l'importo complessivo dei beni e servizi acquistati dal condominio nell'anno solare trascorso e i dati identificativi dei relativi fornitori. Tra i fornitori del condominio sono da ricomprendere anche gli altri condomini, supercondomini, consorzi o enti di pari natura, ai quali il condominio amministrato abbia corrisposto nell'anno somme superiori a euro 258,23 a qualsiasi titolo. Ai fini della determinazione del momento di effettuazione degli acquisti, si deve distinguere tra cessioni di beni e prestazioni di servizi. Per le cessioni di beni, la regola generale stabilisce che tali operazioni si considerano effettuate:
- nel momento della stipulazione dell'atto, se riguardano beni immobili;
- nel momento della consegna o spedizione, se riguardano beni mobili.
Per le prestazioni di servizi il momento di effettuazione è costituito dalla data di pagamento dei corrispettivi. Il pagamento si considera realizzato quando il prestatore ha l'effettiva disponibilità delle somme spettanti. Pertanto, se è in acconto, l'operazione si considera effettuata nei limiti dell'importo pagato. La comunicazione avviene a mezzo della compilazione del quadro AC del modello UNICO, personale dell'amministratore, denominato “Comunicazione dell'amministratore di condominio”. L'obbligo di presentare il Quadro AC sussiste anche nel caso: · 1) di un condominio con non più di quattro condomini, pur non obbligatoria, la carica di amministratore sia stata ugualmente conferita. Al contrario, con riferimento a questo tipo di condominio, in mancanza di nomina dell'amministratore, l'obbligo anzidetto non trova applicazione. · 2) in caso di amministrazione di più condomini da parte di un unico soggetto, deve essere compilato un quadro AC per ciascun condominio. Qualora sia necessario compilare più quadri in relazione ad uno stesso condominio, i dati identificativi del condominio devono essere riportati su ogni quadro. · 3) nel caso in cui l'amministratore, come propria dichiarazione dei redditi, rediga il mod. 730 o risulti esonerato dalla presentazione della dichiarazione dei redditi, egli deve comunque presentare il quadro AC, unitamente al frontespizio dell'UNICO, con gli stessi termini e modalità di quest'ultimo. L’ articolo 23 e 25 del D.P.R. 29/09/1973 n. 600, che istituiscono il condominio, e non l’amministratore quale sostituto d’imposta, obbligandolo trattenere una somma suiredditi di lavoro dipendente ed autonomo, compreso l’eventuale compenso dell’amministratore, per poi versarla direttamente allo stato. In relazione alle sanzioni amministrativa a questa norma si all’applica l’articolo 14 del Decreto Legislativo 18/12/1997 n. 471, il quale denominato: “Violazioni dell'obbligo di esecuzione di ritenute alla fonte” riporta testualmente: “Chi non esegue, in tutto o in parte, le ritenute alla fonte sono soggette alla sanzione amministrativa pari al venti per cento dell'ammontare non trattenuto, salva l'applicazione delle disposizioni dell'articolo 13 per il caso di omesso versamento”.
Responsabilità amministrativa Nell’ambito della gestione condominiale si rappresenta un problema, qualche volta tralasciato dalla dottrina e sul quale non e facile reperire un orientamento costante della giurisprudenza di legittimità e di merito. In pratica, è difficile verificare se il destinatario delle sanzioni amministrative per violazione di norme poste a tutelare la collettività, all’interno del condominio sia l’amministratore o direttamente i condomini, in termini più specifici il problema della responsabilità amministrativa dell’amministratore di condominio. La violazione di queste norme come di tutte quelle poste a tutela della collettività, prevede una sanzione specifica, la così detta sanzione amministrativa, costituente una somma di denaro, oltre ad eventuali interessi quando previsti. Nel corso degli anni il legislatore ha prodotto in modo continuato una serie di norme mirate a regolare l’aspetto amministrativo della gestione di condominio.
Conclusioni In riferimento a tutto ciò, all’interno del condominio negli edifici, chi è il soggetto passivo della sanzione, ossia chi è responsabile patrimonialmente della sanzione, l’amministratore o i singoli condomini? Alla luce delle normative vigenti, a che fa capo la figura di committente e proprietario. Nel novero di tali responsabilità, rientra anche quella dell'amministratore? Ipotizziamo i seguenti casi: 1. pagamento della fatture per il servizio di erogazione dell’energia elettrica , i condomini paghino le quote affinché l’amministratore possa far fronte senza ritardi a queste spese. S’ipotizzi che nonostante ciò l’amministratore non paghi le bollette e che quindi si giunga all’applicazione di sanzioni e al blocco dell’erogazione del servizio al condominio. 2. Si supponga che, in conseguenza di tale ultima evenienza, l’ascensore condominiale risulti inutilizzabile per tutto il tempo necessario a ripristinare la normale funzionalità del servizio elettrico. In entrambi casi i condomini sono legittimati ad agire contro il loro rappresentante per chiedere, in conseguenza del suo inadempimento, il risarcimento del danno subito: ossia addebitargli gli interessi di mora e chiedere di essere risarciti per il mancato utilizzo dell’ascensore. L’amministratore, in simili circostanze, per andare esente da responsabilità dovrà dimostrare di aver agito secondo la diligenza richiesta per il tipo d’incarico affidatogli e che l’inconveniente si è verificato per fatti a lui non imputabili.
Anna Li Muli 
